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            稅務籌劃做的好,節稅百萬不是夢!

            2020-11-27 02:21:59 郝書坤 智慧源 1.1萬閱讀

            案例分析-"竣工時間"推遲幾天,意外地省了幾百萬

              

                  我們在了解地產項目過程中,發現很多項目的竣工備案和交房時間發生在12月份,毫無疑問,這是企業項目計劃未考慮稅務籌劃因素導致的行為。因此為您分析這種做法的來龍去脈,希望對您有所幫助。

            稅務籌劃做的好,節稅百萬不是夢!

            相關稅法規定

            (一)產品完工條件的規定

            《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]31號第三條規定,企業房地產開發經營業務包括土地的開發,建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外,其他開發產品符合下列條件之一的,應視為已經完工:  1、 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案?! ?、 開發產品已開始投入使用?! ?、 開發產品已取得了初始產權證明。

            (二)房地產企業收入確認的規定

            《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]31號第六條規定,企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現。

            (三)未完工產品和完工產品企業所得稅處理方面的規定

            《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]31號第九條規定,企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。開發產品完工后,企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

            (四)未完工產品計稅毛利率的規定

            《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]31號第八條規定,企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:   (一)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的,不得低于15%。    (二)開發項目位于地及地級市城區及郊區的,不得低于10%.  (三)開發項目位于其他地區的,不得低于5%。    (四)屬于經濟適用房、限價房和危改房的,不得低于3%。

            稅務籌劃做的好,節稅百萬不是夢!

            稅收政策解讀

            通過稅法相關規定不難看出,房地產企業銷售未完工產品是按照預計毛利率(不低于3%-不低于15%)計算企業所得稅,銷售完工產品則按照計稅成本計算企業所得稅,并在完工年度將預計毛利調整為實際毛利。營業成本的調整方法為用計稅成本計算的累計營業成本減去累計結轉的營業成本。

                                                                                                   遞延納稅機會分析

            1、在實際毛利大于預計毛利時,合理推遲“完工時間”通常會產生遞延納稅效應。

            例如文中開頭提到的現象,即竣備時間或交房時間為12月份的話,如能合理推遲到次年一月份,雖然竣備時間推遲了一個月甚至幾天,但將預計毛利調整為實際毛利的遞延納稅期會推遲一年。

            2、遞延納稅效果分析

            假如某項目所在地預計毛利率為10%,在完工年度按照計稅成本計算的實際毛利率為40%,截止完工年度累計銷售收入為10億元人民幣,則在完工年度因為將預計毛利調增為實際毛利而增加的企業所得稅金額為7500萬元:(10億×(40%-10%)×25%)。

            這就意味著,如果能將“完工時間”合理推遲一個月甚至只需推遲幾天,至少7500萬元的企業所得稅會推遲1年繳納。這對于融資成本比較高的房地產企業來講,把7500萬元的稅款推遲一年納稅而節約的利息也是一筆不小的收益,保守地按照年息10%計算也有750萬元之多(現在大部分地產企業的融資成本在10%以上)。

            結語

            遞延納稅雖不能減少應納稅額,但納稅期的推遲可以使納稅人無償使用這筆款項而不需支付利息,對納稅人來說等于是降低了稅收負擔。

            納稅期的遞延有利于資金的周轉,節省了利息的支出,還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。尤其在當下房地產開發企業融資成本高的時期,這種好處就尤為明顯了,希望引起您的重視,不要輕易放棄這樣的機會。

            本文轉自:智慧源/作者:郝書坤

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